Zf 24

Datoriile dezvoltatorilor imobiliari din Romania au depasit, in ultimele luni, nivelul istoric de 35 de miliarde de lei, o suma dubla fata de acum 10 ani, iar in contextul scaderii semnificative a pietei peste 60% dintre companiile din acest sector au ajuns in risc de insolventa, arata o analiza realizata de compania de consultanta Frames.

Potrivit datelor oficiale de la Registrul Comertului si Ministerul de Finante, dintre cele 7300 de firme care au cod CAEN dezvoltarea imobiliara, 564 au intrat in ultimii doi ani in proces de dizolvare, 310 si-au suspendat activitatea, iar 57 au ajuns in insolventa. Datele statistice interpretate pe baza scorului Altman arata ca, in prezent, peste 2700 de firme inregistreaza un risc mare si foarte mare de insolventa, iar alte aprox. 1600 un risc mediu. "Scorul este construit pe o formula care combina mai multi indicatori financiari: profitabilitate, lichiditate, eficienta activelor si gradul de indatorare. Prin aceasta sinteza, modelul ofera o estimare numerica a riscului de insolventa'', arata analiza Frames. Gradul de indatorare reprezinta, in momentul de fata, cea mai mare problema pentru investitori. In ultimii 2 ani, nivelul creantelor din sectorul imobiliar a crescut cu peste 8 miliarde de lei, de la 26,8 mld lei (2020) la 33,2 mld. lei (2024) ,,Estimarile preliminarii arata ca in 2025, nivelul datoriilor inregistrate de dezvoltatorii imobiliari a trecut de 35 de miliarde de lei, semn ca piata da semne reale de dificultate'', afirma analistii de la Frames. Spre comparatie, in urma cu 10 ani, in 2015, nivelul datoriilor dezvoltatorilor era de 15,1 miliarde lei.

Si valoarea pierderilor nete a crescut semnificativ, de la 518,8 milioane lei in 2022 la 610,3 mil.lei in 2024. Potrivit analizei, piata imobiliara traverseaza o perioada de turbulente majore, marcata de o fragilitate financiara extrema a dezvoltatorilor si de o scadere dramatica a profitabilitatii. Analiza structurii pietei scoate la iveala o realitate ingrijoratoare: dintr-un total de 7.300 de dezvoltatori activi, o proportie covarsitoare de 6.830 functioneaza ca SRL-uri, in timp ce doar 81 sunt societati pe actiuni, capabile sa atraga capital solid. Restul de 263 sunt organizati ca PFA-uri. Aceasta fragmentare indica o vulnerabilitate structurala: peste 80% dintre firmele din domeniu sunt microintreprinderi, entitati cu o putere financiara redusa, expuse direct la socurile pietei. "Sunt dezvoltatori imobiliari cu capacitate financiara redusa, dependenti de cashflow si de dinamica pietei", explica analistii, subliniind dependenta acestora de vanzarile imediate pentru a supravietui.

Cifra de afaceri a sectorului s-a comprimat sever, scazand de la 7,55 miliarde de lei in 2022 la 6,4 miliarde de lei in 2024. Profitul net al companiilor s-a redus cu peste 300 de milioane de lei in acelasi interval (de la 1,8 miliarde la 1,5 miliarde lei). "Datele preliminarii pentru 2025 indica o accentuare a scaderii cifrei de afaceri si a profitului, pe fondul efectelor cresterii taxelor", avertizeaza expertii. Consecinta directa a scaderii vanzarilor este acumularea masiva de apartamente nevandute. Valoarea stocurilor a atins un nivel record, depasind 10 miliarde de lei in 2025, o crestere alarmanta fata de cele 7,5 miliarde din 2022 si de doar 1,51 miliarde lei acum un deceniu. In Capitala, din cei peste 3.000 de dezvoltatori activi, peste 2.300 sunt clasificati cu risc mare si foarte mare de insolventa. Urmatoarele judete pe lista neagra sunt Cluj, Timis si Constanta. In ciuda dificultatilor financiare, sectorul constructiilor da semne de rezilienta pe hartie. Comisia Nationala de Strategie si Prognoza estimeaza o crestere a volumului lucrarilor de constructii cu 4% in 2026, dupa un avans de 9% in 2025. Lucrarile de constructii noi ar urma sa urce cu 4,7%, iar infrastructura (constructiile ingineresti) cu 5,7%. Totusi, datele privind autorizatiile de construire ofera o imagine mixta. In decembrie 2025 s-au eliberat 2.650 de autorizatii, in scadere cu 9,4% fata de luna anterioara, dar in crestere usoara fata de anul precedent. La nivelul intregului an 2025, s-au emis 37.252 de autorizatii, cu un plus de 4,4%, cresterile fiind vizibile in toate regiunile, cu Nord-Vest (A309) si Centru (A279) in frunte. "Piata dezvoltarii imobiliare va trece printr-o schimbare semnificativa, din sita modificarilor fiscale urmand sa ramana, probabil, doar companiile mari, cu acces la finantare si cu planuri bine definite. Micii investitori, cei care traiau de la un proiect la altul, s-ar putea sa aiba nevoie de salvare", afirma Adrian Negrescu, managerul Frames. Aceasta consolidare fortata ar putea duce la o piata mai stabila, dar si mai putin accesibila pentru micii antreprenori. ,,Intrarea in piata a fondurilor de investitii va face ca multe dintre proiectele aflate in constructie sau care urmeaza sa fie dezvoltate sa fie construite cu focus pe inchiriere. In conditiile cresterii semnificative a chiriilor, aceasta activitate devine tentanta pentru marii jucatori straini care pana acum au evitat Romania. Nu este exclus ca dezvoltarile imobiliare pentru vanzare sa se niseze foarte mult, cu focus mai ales pe locuintele premium, cu un potential de castig mai mare'', estimeaza Adrian Negrescu. Analiza companiei de consultanta Frames a fost realizata pe baza datelor financiare ale societatilor active cu COD CAEN 4110 - dezvoltare imobiliara. Aceasta implica organizarea de proiecte pentru cladiri rezidentiale sau nerezidentiale, combinand resurse financiare, tehnice si fizice pentru a construi imobile in scopul vanzarii ulterioare. Datele prelucrate fac referire exclusiva la firmele care au acest cod principal de activitate si sunt obtinute de la Registrul Comertului si Ministerul Finantelor pe baza informatiilor publice declarate de companii