Externe

Parisul se confrunta cu aceleasi probleme de acces la locuinte ca si alte capitale europene importante, cum ar fi Madridul, ca sa numim doar una. Preturi exorbitante ale proprietatilor, cresteri ale chiriilor mai mari decat oriunde altundeva, o lipsa evidenta de locuinte, constructii insuficiente, inchirieri turistice si o proportie mare de spatii de birouri pe piata imobiliara... Dar ceea ce este izbitor in cazul capitalei franceze este depopularea pronuntata pe care a experimentat-o ￢￢in ultimii ani, legata de aceasta criza a locuintelor, potrivit El Economista. Aceasta nu este o problema noua: efectul de expulzare a incapacitatii de a gasi locuinte in orasele mari a fost discutat pe larg. Insa "gaura" pariziana, cu o pierdere neta de peste 200.000 de locuitori in putin peste 10 ani, in timp ce in alte capitale titlurile sunt despre afluxul de oameni care sosesc, face ca acest caz sa fie demn de studiu si ofera o lectie valoroasa pentru alte orase importante. De data aceasta, alarma a fost trasa de un adevarat outsider al pietelor imobiliare, si mai precis, al celor europene. Strategul sef al Apollo, Torsten Slok, mai obisnuit cu graficele volatile de pe Wall Street, a evidentiat un grafic care arata cum populatia Parisului (centrul orasului, ca sa spunem asa) a scazut brusc in diagonala de la scurt timp dupa 2010, in urma unui declin constant intre inceputul anilor 1980 si sfarsitul anilor 1990 si a unei cresteri semnificative intre inceputul anilor 2000 si Marea Criza Financiara. "Numarul locuitorilor din Paris continua sa scada. Aceasta tendinta este cauza mai multor factori, printre care accesibilitatea, limitarea constructiilor noi, proliferarea inchirierilor pe termen scurt, transformarea unitatilor rezidentiale in birouri si cresterea numarului de locuinte secundare, adesea detinute de cumparatori internationali", descrie succint Slok, care de obicei nu adauga text la graficele pe care le publica in rapoartele sale. Tendintele demografice din Paris Tendintele demografice din Paris se explica prin migratia neta negativa. Cu exceptia anilor 2000, cresterea naturala pozitiva este insuficienta pentru a compensa deficitul datorat migratiei rezidentiale, deoarece sosirile la Paris din provincie sau din strainatate sunt semnificativ mai mici decat plecarile din capitala, explica INSEE (Institutul National Francez de Statistica si Studii Economice). Intre 2015 si 2021, excesul de nasteri fata de decese a contribuit la o crestere a populatiei de 0,6% anual; cu toate acestea, migratia neta negativa a dus la o scadere de 1,2%. Migratia neta este negativa pentru toate grupele de varsta, cu exceptia tinerilor cu varste cuprinse intre 18 si 24 de ani, reflectand afluxul anual semnificativ de tineri profesionisti si studenti la Paris. Cu toate acestea, realitatea este ca acestia pleaca in cele din urma. Pana in 2040, daca tendintele demografice recente continua, populatia Parisului va continua sa scada , ajungand la 2.064.000 de locuitori, conform modelului utilizat de INSEE (Institutul National Francez de Statistica si Studii Economice). In schimb, populatia din celelalte departamente ale regiunii pariziene creste cu o rata medie anuala cuprinsa intre 0,45% si 0,76% intre 2016 si 2022. Seine-Saint-Denis, cel mai populat departament din regiunea pariziana dupa Paris, este cel mai dinamic si activ din punct de vedere demografic din regiune: castiga 12.500 de locuitori in fiecare an (adica 0,76% anual) datorita unui spor natural constant pozitiv (1,14%), legat de tineretea populatiei sale. Seine-Saint-Denis are cel mai mare spor natural din Franta metropolitana. Privind in perspectiva, institutul observa ca toate celelalte departamente din regiunea Ile-de-France vor inregistra o crestere continua a populatiei pana in 2040. Toti acesti parametri se aliniaza cu efectul de dislocare deja evidentiat intr-un alt raport Insee, publicat in decembrie anul trecut. In studiul respectiv, agentia nationala de statistica indica deficitul de locuinte de inchiriat, cresterea costurilor locuintelor si dorinta tot mai mare pentru o calitate a vietii mai buna in afara orasului ca factori cheie ai acestei scaderi a populatiei. Orasele de astazi nu sunt pentru toata lumea Preturile ridicate ale locuintelor pot genera, fara indoiala, ceea ce renumita sociologa Saskia Sassen numeste un efect de evictiune. In loc sa excluda pur si simplu gospodariile mai sarace din cartierele mai scumpe, sistemul urban de locuinte le impinge in mod activ din spatiile in care isi au sediul vietile, retelele si locurile de munca. Sassen sustine ca, atunci cand inegalitatea se intensifica, rezultatul nu este doar o stratificare, ci "un fel de expulzare" din spatiile de locuit viabile, adesea prin costul locuintelor, costul vietii in general si supraindatorare. Aceasta experta a publicat mai multe articole academice, unul dintre ele intitulat "Orasele de astazi nu sunt pentru toata lumea", in care evidentiaza acest tip de situatie. In orase precum Paris, unde imobiliarele au devenit un activ de investitii principal (locuintele inceteaza sa mai fie o necesitate de baza si devin un activ a carui valoare consta in profitabilitatea care poate fi extrasa din ele prin valorificarea turismului, de exemplu), cresterea preturilor se traduce prin chirii si sarcini ipotecare mai mari, pe care gospodariile cu venituri mici si medii pur si simplu nu si le pot permite, mai ales atunci cand cresterea salariilor este mult in urma cresterii preturilor locuintelor. Rezultatul este o deplasare treptata, dar sistematica, a acestor grupuri din cartierele centrale catre zone mai accesibile si mai indepartate. De fapt, Parisul este cunoscut pentru faptul ca are mai multe inele de suburbii care, pe masura ce se indeparteaza de centrul orasului, devin din ce in ce mai sarace din punct de vedere al veniturilor si uneori chiar periculoase. Economia urbana ajuta la explicarea acestui mecanism. In modelele standard, gospodariile liciteaza pentru spatiu in functie de venitul si preferintele lor (oamenii cauta intotdeauna sa isi maximizeze bunastarea). Gospodariile cu venituri mai mari pot plati mai mult pentru a locui in apropierea facilitatilor, a scolilor de top si a centrelor de transport bine conectate. Pe masura ce capitalul global (corporatii, straini cu venituri mari etc.) si gospodariile bogate concureaza pentru proprietati amplasate central, preturile terenurilor si locuintelor cresc , sporind ceea ce economistii numesc "costuri de aglomerare" in orasele mari precum Parisul. Cerere mare si nicio oferta noua Avand in vedere ca oferta de locuinte din centrele istorice este relativ inelastica (limite de inaltime, cladirile existente sunt singura optiune, protejarea patrimoniului, planificare lenta), cea mai mare parte a ajustarii are loc pe partea cererii. Chiriasii mai saraci sunt eliminati din cauza preturilor , proprietarii se concentreaza pe chiriasii mai bogati, iar proprietatea asupra unei locuinte devine din ce in ce mai restrictionata la categoriile sociale si profesionale superioare. Treptat, chiriile si preturile reprezinta o parte tot mai mare din salarii, iar gospodariile cu venituri mici sunt impinse spre exterior. Din perspectiva cercetarii privind gentrificarea si stramutarea, aceasta face parte dintr-o "geografie a eliminarii" regionale mai larga. Studiile privind gentrificarea si suburbanizarea saraciei arata ca cresterea preturilor in centrele urbane si bogatia clasei de mijloc coincid adesea cu migrarea gospodariilor mai sarace catre suburbii mai ieftine si mai putin conectate, unde serviciile si oportunitatile de angajare sunt mai rare. In Paris, asta inseamna ca profesionistii cu salarii mici locuiesc din ce in ce mai mult in suburbii sau chiar in afara zonei metropolitane, suportand navete mai lungi si mai costisitoare. Efectul de eliminare a fortei de munca functioneaza astfel atat fizic (relocarea in zone indepartate), cat si social (pierderea accesului la servicii de baza, influenta politica si bunuri publice de inalta calitate), adancind diviziunile spatiale si de clasa. In acelasi timp, mecanismul de dislocare are consecinte macroeconomice. Preturile ridicate ale locuintelor redistribuie resursele de la chiriasi la proprietari si de la veniturile din munca la veniturile din proprietate, exacerband inegalitatea bogatiei, chiar si atunci cand inegalitatea veniturilor este partial atenuata de statul bunastarii. Rata scazuta a constructiilor noi in Paris Autoritatile pariziene ofera propriul diagnostic al evenimentelor. Alexandra Cordebard, primarul arondismentului 10 din Paris, afirma ca scaderea populatiei din capitala este legata de "explozia locuintelor goale" si nu de preturile imobiliare. "Controlul chiriilor a fost destul de eficient, deoarece a contribuit la stabilizarea chiriilor in multe cartiere, dar mai intai trebuie sa gasim proprietati de inchiriat", a explicat ea pentru Le Parisien. Parisul este un oras foarte atractiv pentru strainii si persoanele cu avere neta ridicata care cumpara apartamente ca pied-a-terres (pentru uz ocazional) sau ca investitii care nu sunt destinate resedintei obisnuite. Prin urmare, pe langa cazarile turistice (Airbnb si platforme similare), au proliferat inchirierile pe termen scurt sau sezoniere. Desi aceste proprietati nu sunt din punct de vedere tehnic "goale", in practica ele sunt rareori ocupate, reducand astfel fondul locativ disponibil pentru uz rezidential obisnuit. Numeroase voci, insa, indica masurile de control al chiriilor implementate in oras din 2019, guvernate de socialista Anne Hidalgo din 2014, si sustin ca aceste masuri au subminat oferta de proprietati private de inchiriat, incurajand tocmai exodul catre suburbii descris mai sus. O alta problema, foarte frecventa in alte parti ale lumii, cum ar fi Spania, este rata scazuta a constructiilor noi. In cazul Parisului, mai multi factori cheie converg: exista putin teren disponibil - o mare parte din zona este deja construita sau protejata (patrimoniul istoric mentionat anterior) - iar putinul disponibil este extrem de scump; reglementarile de urbanism sunt foarte stricte (limitari de inaltime in multe zone, restrictii privind fatadele istorice si protejarea privelistilor). Ce arata cifrele Cifrele clarifica acest lucru: conform datelor de la Directia Regionala si Interdepartamentala de Mediu, Planificare si Transporturi (DRIEAT), intre aprilie 2022 si martie 2023, doar 3.000 de locuinte noi au fost autorizate in Paris. In regiunea Ile-de-France, 76.800 de locuinte au fost autorizate in aceeasi perioada. Cel mai evident efect este cresterea vertiginoasa a preturilor chiriilor, iar numarul de locuinte disponibile pentru nou-veniti s-a redus. In incercarea de a remedia aceasta situatie, Consiliul Local Paris a lansat un plan drastic bazat pe exproprieri ample si proiecte de reamenajare cu impact ridicat, cum ar fi mult discutata propunere de transformare a parcarilor dezafectate in apartamente de inchiriat la preturi accesibile. In septembrie anul trecut, un raport al Financial Times descria lucrarile efectuate pe Rue Nollet, unde structura unei vechi parcari este adaptata pentru a crea 83 de apartamente de inchiriat la preturi accesibile, subventionate de stat. Aceasta initiativa face parte din programul ambitios al Consiliului Local Paris - condus de o coalitie de stanga formata din socialisti, verzi si comunisti din Hidalgo - de a extinde accesul la locuinte intr-un oras in care preturile de inchiriere, ca in atatea alte locuri, au atins niveluri prohibitive. Confruntat cu lipsa terenurilor disponibile si cu reglementarile urbanistice stricte care impiedica noile constructii, orasul a decis sa se concentreze pe reabilitarea structurilor existente - cum ar fi birouri, cladiri publice si parcari - pentru a le transforma in locuinte. In acelasi timp, se exercita presiune asupra cartierelor mai bogate, cum ar fi arondismentele 6, 7 si 16, unde proportia locuintelor sociale abia atinge intre 2% si 7%, cifre mult mai mici decat cele de 42% inregistrate in zone mai sarace, precum arondismentele 19 si 20. Aceste transformari fac parte dintr-o strategie pe termen lung condusa de consiliul local, care isi propune sa asigure ca, pana in 2035, 40% din resedintele principale din Paris vor primi subventii publice . Din aceasta proportie, 30% ar urma sa fie alocate persoanelor fara venituri sau cu venituri foarte mici, iar 10% gospodariilor cu venituri medii. Pentru a atinge aceste obiective, Consiliul Local a adoptat masuri semnificativ interventioniste, inclusiv drepturi preferentiale de cumparare in tranzactiile imobiliare, ceea ce ii permite sa achizitioneze proprietati inaintea cumparatorilor privati pentru a le transforma in locuinte sociale. In plus, aproximativ 800 de cladiri - multe dintre ele birouri - au fost identificate ca potentiale candidate pentru expropriere si transformare. Viceprimarul responsabil cu locuintele, Jacques Baudrier - comunist - justifica aceasta strategie ca fiind esentiala pentru a impiedica Parisul sa devina o enclava rezervata exclusiv celor bogati . "Daca lasam asta in seama pietei, Parisul nu va deveni decat birouri, unitati de cazare turistica si resedinte secundare. Avem nevoie de o politica comunista a locuintelor", a declarat el pentru FT . Alte voci avertizeaza ca tocmai aceste masuri vor restrictiona si mai mult inchirierile private, exacerband problema si intensificand dinamica populatiei.