Business international

Preturile mai mici ale locuintelor noi construite in Bucuresti si in orasele mari ale Poloniei pot atrage atentia cumparatorilor est-europeni sau de oriunde. Insa succesul unei investitii imobiliare in strainatate este determinat de mult mai mult decat pretul de achizitie si de veniturile din chirii.

O analiza realizata de Cordia, compania maghiara de imobiliare cu prezenta internationala, compara pietele din orasele mari ale Ungariei, Romaniei si Poloniei, examinand diferentele, costurile si randamentele pe care investitorii ar trebui sa le ia in considerare atunci cand se gandesc sa intre pe o piata de constructii noi in regiune sau sa cumpere o locuinta nou construita intr-o destinatie de vacanta populara.

Pana la sfarsitul primului trimestru al acestui an, pretul mediu pe metru patrat al locuintelor noi construite in Budapesta a crescut la peste 1,9 milioane forinti (5.247 euro), cu 8% mai mult decat in martie 2025, scrie Daily News Hungary.

In acest context, Bucurestiul poate parea deosebit de atractiv: chiar si utilizand cursurile de schimb medii inregistrate in primul trimestru, pretul mediu brut a ramas sub 3.590 euro pe metru patrat, in ciuda unei cresteri anuale de peste 10%.

Printre principalele piete imobiliare din Polonia - Varsovia, Cracovia, zona Tricity (Sopot, Gdansk si Gdynia), Wroclaw, Poznan si Lodz - capitala este cea mai scumpa. Pana la sfarsitul lunii martie, pretul mediu pe metru patrat al locuintelor noi din Varsovia se apropia de 4.695 euro. Intre timp, in Poznan, media a ramas sub 3.314 euro.

Pentru a vedea ce este in spatele acestor diferente de preturi, trebuie avute in vedere detaliile. Atunci cand sunt interpretate preturile din Varsovia, este important de retinut ca, spre deosebire de Ungaria si Romania, dezvoltatorii de acolo livreaza in mod traditional apartamente mai degraba "la rosu" decat complet finisate. Aceasta inseamna ca cumparatorii se confrunta cu costuri suplimentare substantiale dincolo de pretul de achizitie inainte de a se putea muta.

In acelasi timp, costurile de constructie pentru o investitie medie in Varsovia sau Bucuresti sunt cu 25-33% mai mici decat in Budapesta.

Preturile terenurilor, insa, spun o poveste diferita. In Varsovia, terenul reprezinta un cost de peste doua ori mai mare in pretul pe metru patrat al unei proprietati, comparativ cu capitala Ungariei sau Romaniei.

De asemenea, trebuie luate in considerare diferentele in sistemele fiscale. In Ungaria, cota standard de TVA pentru locuintele noi este in prezent de 5%, iar TVA poate fi recuperata si in cazul locuintelor din zonele de regenerare industriale dezafectate.

In Polonia, o cota de TVA de 8% se aplica proprietatilor rezidentiale mai mici de 150 de metri patrati, in timp ce portiunea care depaseste acest prag este supusa unei cote de 23%. In Romania, dupa o perioada temporara cu o povara fiscala mai mica, cota standard de TVA a revenit la 21% in august anul acesta.

Apoi, aerul conditionat este acum o cerinta de baza in Bucuresti si Budapesta. "Tehnologia utilizata in cladirile pe care le dezvoltam este fundamental similara", spune un reprezentant al Cordia. "De asemenea, nu exista nicio diferenta in faptul ca construim apartamente cu terase peste tot, desi acest lucru este mai putin important pentru cumparatorii polonezi. Planurile de etaj eficiente sunt asteptate pe toate pietele, dar constientizarea impactului asupra mediului si eficienta energetica sunt consideratii mai putin importante in Polonia si Romania."

Pe masura ce verile devin din ce in ce mai fierbinti, cumparatorii din Budapesta si din Bucuresti pun un accent mai mare pe sistemele eficiente de racire, in timp ce acest lucru nu este la fel de comun in Polonia, in special in zonele nordice ale tarii, a explicat expertul.

Interesant este ca Polonia introduce ratinguri de eficienta energetica pentru cladirile cu mai multe apartamente abia in acest an, fiind ultima tara membra a UE care face acest lucru. Expertii cred ca asta ar putea incuraja investitorii sa vanda apartamente mai vechi, ineficiente din punct de vedere energetic, si sa caute in schimb proprietati nou construite, eficiente din punct de vedere energetic.

Conform experientei Cordia, exista insa o tendinta comuna pe toate pietele: cumparatorii de pretutindeni solicita din ce in ce mai mult locuinte de calitate superioara, mai bine echipate si servicii suplimentare, cum ar fi spatii si facilitati comune, zone de coworking, lounge-uri si gastrobaruri.

Dar preturile de inchiriere? Pentru o investitie imobiliara, veniturile din inchiriere realizabile si caracteristicile pietei locale de inchirieri sunt, de asemenea, cruciale. In Polonia, de exemplu, preturile mai mici pe metru patrat vin la pachet cu preturi de inchiriere unitare comparabile sau mai mari decat media din Budapesta. Drept urmare, randamentele brute ale chiriilor calculate in euro variaza intre 4,5% si 6%, chiar si dupa luarea in considerare a costurilor suplimentare necesare pentru a aduce o proprietate intr-o stare complet finisata, gata pentru mutat.

In Bucuresti, preturile relativ scazute ale proprietatilor noi in comparatie cu alte piete regionale ofera un punct de intrare atractiv. Cu toate acestea, randamentele brute ale inchirierilor sunt in general in conformitate cu media poloneza, fiind in jur de 5-6%.