Opinii

Dr. Radu Pavel, Avocat Coordonator al Societatii Romanesti de Avocatura Pavel, Margarit si Asociatii, subliniaza ca noile reglementari privind cresterea impozitelor pe locuinte si vehicule in Romania incepand cu 2026 marcheaza o schimbare semnificativa in modul de evaluare si impozitare a proprietatilor si autoturismelor. Acestea urmaresc sa majoreze veniturile locale si sa armonizeze sistemul fiscal cu principiile de eficienta si corectitudine, afectand direct atat persoanele fizice, cat si persoanele juridice. Prin cresterea valorii impozabile si restrangerea categoriilor de scutiri, legislatia creeaza obligatii fiscale suplimentare si riscuri potentiale pentru proprietari, iar interpretarea corecta a noilor norme necesita expertiza juridica si fiscala specializata.

Proiectul de lege privind stabilirea unor masuri de redresare si eficientizare a resurselor publice si pentru modificarea si completarea unor acte normative (Proiectul L213/2025), care vizeaza o crestere impozite substantiala pentru locuinte si pentru autoturisme poluante, a fost recent contestat la Curtea Constitutionala a Romaniei. Desi legea fusese adoptata de Parlament si trimisa la promulgare pe 20 noiembrie 2025, intrarea sa in vigoare este momentan incerta din cauza unei sesizari de neconstitutionalitate depuse de senatorii apartinand Grupului parlamentar al Aliantei pentru Unirea Romanilor (AUR) pe 21 noiembrie, Curtea Constitutionala a Romaniei amanand termenul de judecata pentru 10 decembrie 2025. Actul normativ vizeaza modificari semnificative ale Codului Fiscal, avand ca scop reasezarea sistemului de impunere in sfera taxelor si impozitelor locale din 2026. Prezentul articol analizeaza aceste modificari si impactul acestor cresteri in piata imobiliara, modul in care sunt afectati proprietarii si companiile, precum si importanta unei consultante imobiliare profesioniste pentru administrarea eficienta a implicatiilor fiscale.

Cresterea impozitului pe cladiri din 2026 - Cum sunt reevaluate locuintele si spatiile comerciale

Modificarile legislative propuse prin Proiectul L213/2025 aduc schimbari importante in modul de calcul al impozitelor si taxelor, generand o crestere impozite semnificativa pentru toti proprietarii. Conform articolului 457 alin. (1) din Codul fiscal, ca regula generala pentru cladirile rezidentiale si cladirile-anexa aflate in proprietatea persoanelor fizice , impozitul pe cladiri se calculeaza prin aplicarea unei cote cuprinse intre 0,08% si 0,2% asupra valorii impozabile a cladirii, cota fiind stabilita prin hotarare a consiliului local, iar in municipiul Bucuresti atributia apartine Consiliului General al Municipiului Bucuresti. La acesta se adauga un nou alineat privind cota impozitului pe cladiri prevazuta anterior, care stipuleaza ca valoarea cotei din 2026 nu poate fi mai mica decat cea din 2025.

Prin modificarea art. 457 alin. (2) din Codul fiscal, creste valoarea impozabila a cladirilor rezidentiale aflate in proprietatea persoanelor fizice. Spre exemplu, conform tabelului din lege, daca in legea actuala valoarea impozabila era de 1.000 lei/mp, in proiect creste la 2.677 lei/mp pentru cladirile tip A cu instalatii complete (cadre din beton armat sau pereti din caramida arsa), iar in medie observam o crestere de 2,7 ori a valorilor impozitelor din proiectul de lege.

De asemenea, prin modificarile aduse art. 456 alin. (1) si 464 alin. (1), se restrang categoriile de cladiri si terenuri scutite de la plata taxe si impozite, ceea ce inseamna ca mai multi proprietari, inclusiv cele aferente anumitor activitati economice scutite anterior, vor deveni platitori de impozite. Atat unele categorii de terenuri, cat si cladiri au fost eliminate din lista de scutiri de la plata taxelor si impozitelor, precum terenurile degradate sau poluate, terenurile improprii agriculturii ori silviculturii, iar la cladiri au fost eliminate scutirile pentru cladirile sanitare private, cladirile utilizate ca sere, solare, silozuri si cladirile aflate in administrarea RA-APPS.

Anterior, impozitul special se aplica persoanelor fizice care detineau cladiri rezidentiale cu valoare impozabila peste 2.500.000 lei si persoanelor fizice sau juridice care detineau autoturisme cu valoarea de achizitie peste 375.000 lei, iar organul fiscal local transmitea notificari detaliate privind valoarea impozabila. In varianta noua, conform art. 500 2 lit. a) si b), impozitul nu mai este calculat pe intreaga valoare a bunului, ci prin aplicarea unei cote de 0,9% doar asupra diferentei dintre valoarea bunului si plafonul respectiv, respectiv 2.500.000 lei pentru cladiri si 375.000 lei pentru autoturisme.

In urma modificarilor legislative, au fost abrogate prevederi importante referitoare la calculul impozitului pe cladiri. La articolul 457, alineatele (7), (8) si (9) care stabileau reducerea valorii impozabile in functie de vechimea cladirii, ajustarea coeficientului de corectie pentru apartamentele din blocuri mari si actualizarea anului terminarii cladirii in cazul renovarilor majore nu mai sunt aplicabile. De asemenea, la articolul 458, a fost eliminat alineatul (3), care prevedea aplicarea unei cote de 0,4% pentru cladirile nerezidentiale utilizate in agricultura, iar la articolul 460, alineatele (1) si (4) au fost abrogate, care detaliau calculul impozitului pentru cladirile rezidentiale si pentru cladirile cu destinatie mixta detinute de persoanele juridice.

Majorare impozite pentru autoturisme - Cine va plati mai mult si cum se recalculeaza taxele auto

Din 2026, impozitul pentru autoturisme va fi considerabil mai mare pentru majoritatea soferilor. Masinile mici, de pana la 1.600 cm3, vor plati chiar dublu sau mai mult fata de acum, iar cele pana in 2.000 cm3 vor avea o crestere de aproape jumatate. Pentru masinile mai mari, intre 2.000 si 3.000 cm3, impozitul creste moderat, cu 10%-25%, iar cele peste 3.000 cm3 vor plati similar cu inainte sau usor mai mult, in functie de norma de poluare, iar vehiculele comerciale, microbuzele si autobuzele vor avea un impozit mai ridicat, crescand cu aproximativ 10%-30%.

De asemenea, se prevede introducerea unor noi reguli privind calculul impozitului pe mijloacele de transport, in special autovehiculele cu tractiune mecanica. Ministerele Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Administratiei, Afacerilor Interne si Transporturilor si Infrastructurii sunt obligate sa colaboreze pentru realizarea unui schimb de date privind norma de poluare a vehiculelor. Impozitul se calculeaza in functie de capacitatea cilindrica a vehiculului, prin inmultirea fiecarei grupe de 200 cm3 (sau fractiune din aceasta) cu o suma specificata in tabel.

Modificarea cea mai importanta priveste insa mijloacele de transport hibride: reducerea de impozit nu mai este de minimum 50% ca in forma veche a articolului 470 alin. (3), ci devine o reducere optionala de maximum 30%, acordata numai daca decide consiliul local. In practica, aceasta inseamna ca majoritatea proprietarilor de hibride vor plati un impozit mai mare decat pana acum. Totodata, prin art. 470 alin. (3 1 ), se introduce pentru prima data o taxa anuala pentru vehiculele electrice, stabilita in mod fix la 40 lei pe an.

Ce trebuie sa stii cand cumperi o proprietate in Romania in 2026 - Riscuri fiscale, iesirea din indiviziune si obligatii ulterioare

Achizitia unei proprietati in Romania presupune o atentie sporita la riscurile fiscale. De exemplu, un aspect deosebit de important il reprezinta gestionarea riscului valutar atunci cand plata se face in euro. Incheierea antecontractelor de vanzare-cumparare poate include clauze care sa "inghete" cursul valutar, protejand cumparatorul de eventualele fluctuatii semnificative intre momentul semnarii antecontractului si cel al contractului final. De asemenea, este recomandata inscrierea antecontractului in Cartea funciara, pentru a proteja cumparatorul de cazul in care proprietarul incheie mai multe contracte pentru acelasi imobil, ceea ce ar fi putut duce la pierderi financiare semnificative. Aceasta practica asigura protectie juridica, conferind prioritate cumparatorului inscris in cartea funciara si clarificand dreptul de proprietate inca din faza antecontractului.

In cazul proprietatilor aflate in indiviziune, cumparatorii care doresc sa partajeze bunul, trebuie sa aiba in vedere ca iesirea din indiviziune implica respectarea unor conditii legale stricte. Pentru ca partajul sa fie realizabil in natura, terenul sau constructia trebuie sa fie usor de partajat in natura si sa respecte reglementarile de urbanism si de constructie. Este necesara identificarea tuturor coproprietarilor si obtinerea consimtamantului acestora, iar in lipsa unei intelegeri amiabile, partajul poate fi realizat doar prin instanta, conform prevederilor Codului civil privind indiviziunea si partajul proprietatilor comune. Aceasta asigura ca dreptul de proprietate este clar delimitat si poate fi folosit sau valorificat fara riscuri de litigii intre coproprietari.

Un alt risc semnificativ il reprezinta neregularitatile administrative si urbanistice. Verificarea autorizatiilor de construire, a conformitatii cu reglementarile locale de urbanism si a situatiei cadastrale este esentiala pentru a evita probleme precum demolari, lipsa racordarii la utilitati sau restrictii de folosire a imobilului. In plus, un control amanuntit al cartii funciare, al ipotecilor, servitutilor si al altor sarcini asupra imobilului permite identificarea tuturor obligatiilor juridice si fiscale asociate, precum impozit pe venit , impozit pe profit , sau alte obligatii raportate la ANAF.

Cum se face verificarea actelor de proprietate, a sarcinilor si a contractelor de la dezvoltator

In contextul noilor modificari legislative , verificarea actelor de proprietate si a situatiei juridice a imobilului reprezinta un pas esential in orice tranzactie imobiliara. Aceasta presupune analiza titlului de proprietate, a contractelor anterioare si a inscrierilor din Cartea Funciara, pentru a confirma identitatea proprietarului si existenta eventualelor sarcini, cum ar fi ipoteci, servituti sau litigii pendinte. Este imperios necesar ca toate documentele sa fie conforme cu legislatia in vigoare, inclusiv Codul civil si Legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificarile ulterioare. De asemenea, trebuie verificata legalitatea autorizatiilor de construire, documentatia urbanistica si situatia fiscala a imobilului, inclusiv eventuale obligatii catre ANAF sau datorii restante, pentru a evita riscuri juridice si financiare.

De asemenea, o etapa esentiala o constituie analiza contractelor dezvoltatorului: antecontracte, promisiuni de vanzare sau alte intelegeri cu terti care pot afecta dreptul de proprietate. Este important sa se identifice daca imobilul face obiectul unor litigii, revendicari ale mostenitorilor sau daca se afla in indiviziune, caz in care este necesar consimtamantul tuturor coproprietarilor pentru vanzare. De asemenea, se verifica respectarea prevederilor legale privind clauzele contractuale, penalitatile si conditiile suspensive, pentru a asigura siguranta tranzactiei.

Extrasul de carte funciara si planul cadastral ofera informatii critice privind suprafata, limitele si amplasamentul imobilului, ajutand la identificarea eventualelor suprapuneri sau lipsuri de acces. In plus, verificarea istoricului juridic al imobilului, inclusiv litigii anterioare sau procese pendinte, permite prevenirea unor probleme viitoare si confirma ca dezvoltatorul este titularul real al dreptului de proprietate, iar imobilul poate fi vandut fara restrictii.

"Noile reglementari privind cresterea impozitelor si obligatiile fiscale impun o atentie sporita din partea proprietarilor si dezvoltatorilor imobiliari, ceea ce face esentiala consultarea specializata pentru a se asigura respectarea tuturor obligatiilor legale, inclusiv cele privind cresterea de impozite, raportarea la ANAF si prevenirea litigiilor ulterioare.", a declarat Dr. Radu Pavel, Avocatul Coordonator al Societatii Romanesti de avocatura Pavel, Margarit si Asociatii.

In concluzie, Proiectul L213/2025, prin cresterea semnificativa a taxelor si impozitelor in special pentru cladiri, terenuri si autoturisme, va avea un impact major asupra pietei imobiliare, proprietarilor si companiilor. Modificarile legislative subliniaza necesitatea unei pregatiri juridice si fiscale solide, in special in ceea ce priveste gestionarea corecta a proprietatilor si respectarea obligatiilor fata de ANAF.