Zf 24

Dezvoltatorul imobiliar One United Properties (ONE) a prezentat vineri, la Ziua Investitorului organizata la Bucuresti, patru directii de crestere pentru urmatorii cinci ani, printre care o platforma separata pentru cladirile inchiriate, gandita sa distribuie regulat dividende din chirii. Tinta companiei este ca valoarea ajustata a activului net (NAV) sa ajunga la 2,5 mld. euro in 2031, dublu fata de 1,2 mld. euro la 30 iunie 2026, ceea ce presupune o crestere medie de circa 15,1% pe an. "Vrem sa dublam valoarea companiei", a spus Victor Capitanu, cofondator si co-CEO al One United Properties. Primul pilon este One Income Properties, o companie separata in care grupul isi va consolida proprietatile inchiriate, care reprezinta acum circa 23% din active. "Aceasta companie va colecta doar chirii", a explicat Capitanu, adaugand ca One United Properties va ramane o companie de dezvoltare. Perimetrul initial propus cuprinde One Tower, cladirile de birouri 1 si 2 din One Cotroceni Park, One Victoriei Plaza, One Technology District, One Gallery si Bucur Obor, cu o valoare bruta de circa 575 mil. euro la finalul lui 2026. Tintele sunt o distributie anuala in numerar de 7-8% si o crestere anuala a NAV de 3-5%, realizabile, potrivit lui Capitanu, in cadrul legal actual. Platforma de inchiriere a grupului ar urma sa aiba la finalul anului 195.000 mp, 96% inchiriati sau pre-inchiriati, si un venit operational net anualizat de circa 41 mil. euro. Fara achizitii, doar din proiectele actuale, compania vrea sa ajunga la 300.000 mp in cinci ani. Capitanu a amintit ca legislatia pentru fondurile imobiliare de tip REIT exista de ani buni in Bulgaria si Ungaria si este in pregatire in Romania. "Probabil este doar o chestiune de timp", a spus el, adaugand ca adoptarea legii ar imbunatati aceste cifre. Al doilea pilon sunt locuintele accesibile, prin One City District, un teren de 21 de hectare din Bucuresti, cu masterplan semnat de arhitectul francez Jean-Michel Wilmotte. Proiectul prevede circa 3.200 de locuinte, o suprafata construita de aproximativ 322.000 mp si in jur de 8.000 de locuitori. Potrivit lui Capitanu, modelul este mult mai usor de extins decat rezidentialul de lux, iar capitalul se recupereaza mai repede, teoretic la aceleasi marje. "Vrem sa incepem intai in Bucuresti si, odata ce reusim, vrem sa ne extindem si in alte locuri, in jurul Bucurestiului si in marile orase din Romania", a spus el. Al treilea pilon vizeaza Statele Unite. In zona metropolitana Nashville, ONE are 12,9 acri (circa 5,2 hectare), detinuti sau sub contract, pentru One Liberty Pike. Proiectul are circa 60 de locuinte, o valoare bruta de dezvoltare de 110 mil. dolari si o investitie din capital propriu de circa 12 mil. dolari. Compania este in negocieri avansate pentru inca doua turnuri: unul la Miami, alaturi de Fortune International Group, si unul la Nashville, cu un dezvoltator american. "Ne asteptam la randamente anuale compuse de circa 25-30% pe capitalul propriu. Este similar cu ce obtinem in Romania", a spus Capitanu. In parteneriate, ONE ar pune o treime din capital si ar incasa circa 20-30% din profitul coinvestitorilor, ceea ce ar deveni o noua linie de profit. Structurile depind insa de acordurile finale. Al patrulea pilon tine de NAV, calculat pentru prima data la 30 iunie. Capitanu a explicat ca, in contabilitate, apartamentele raman inregistrate la cost, desi valoarea lor creste in timp. De aceea, compania calculeaza NAV-ul asa cum si-ar calcula o familie averea neta. "Nu am inclus fluxuri de numerar actualizate, nu exista venituri viitoare in calcul. Este doar valoarea de astazi", a precizat el. NAV-ul per actiune este de 61,9 lei, iar la pretul din 8 septembrie actiunile aveau un discount de 46,4% fata de aceasta valoare. Gradul de indatorare (LTV) este de 16,5%. Valoarea este deocamdata o estimare a conducerii, neauditata. Pentru a castiga increderea investitorilor, compania vrea ca, inainte de rezultatele pe 2026, metodologia sa fie auditata de unul dintre marii auditori, iar valorile proprietatilor sa fie confirmate de un evaluator extern. "Dar aceste valori se bazeaza pe vanzarile noastre efective. Pentru noi este usor sa modelam valoarea, pentru ca in ultimii cinci ani am avut vanzari de apartamente de peste un miliard de euro", a spus Capitanu. De la listarea din 2021, ONE a atras 172 mil. euro prin IPO si doua majorari de capital. "Bursa chiar a functionat pentru noi", a spus Capitanu. In calculele companiei, pretul actiunii s-ar dubla in cinci ani daca discountul ramane neschimbat. La un discount de 20% s-ar tripla, iar la paritate cu NAV ar creste de aproape patru ori. Vineri, la ora 10:11, actiunile ONE se depreciau cu 1,5%, la 32,5 lei, pentru o capitalizare de 3,6 mld. lei (0,7 mld. euro).