Opinii

Dupa cazul Nordis, era limpede pentru toata lumea ca lucrurile nu mai puteau ramane la fel. Un cumparator care plateste ani la rand pentru un apartament pe care nu-l va primi niciodata, pentru ca a fost vandut si altcuiva, nu este o problema de contract, ci una de sistem. Legea care a urmat a fost un prim pas necesar, iar meritul ei real este ca a pus problema pe masa.

Un an mai tarziu, cred ca merita sa vedem ce am obtinut concret. Piata a trecut printr-un inceput de an dificil, darapoi si-a mai revenit: potrivit datelor Agentiei Nationale de Cadastru, in Bucuresti s-au tranzactionat peste 21.000 de locuinte in primul semestru din 2026, cu doar 1,7% mai putine decat in aceeasi perioada a anului trecut, iar lunile mai si iunie au adus cresteri consistente. Nu am, asadar, motive sa spun ca legea a blocat piata, ea a ingreunat tranzactiile in special in primul trimestru.

Vara aceasta ne-a aratat insa altceva: cat de fragil este echilibrul pe care ne bazam. Dupa atacul informatic asupra sistemelor de cadastru, extrasul de carte funciara, adica exact verificarea pe care le-am recomandat-o ani la rand cumparatorilor, nu a mai fost accesibil publicului saptamani intregi. Nu aduc asta ca repros, pentru ca astfel de incidente se intampla oriunde. Insa aceasta situatie ne arata o problema de constructie: am asezat protectia cumparatorului pe verificari pe care el trebuie sa le faca singur, intr-o infrastructura care poate sa cedeze.

Ca reprezentant al unei companii care construieste de douazeci de ani, intrebarea asupra careia vreau sa atrag atentia este urmatoarea: daca un cumparator semneaza astazi pentru un apartament, iar dezvoltatorul intra in incapacitate de plata peste optsprezece luni, este el mai protejat decat era acum doi ani? Raspunsul sincer este ca nu foarte mult. Da, banii lui sunt urmariti mai bine, printr-un cont dedicat si reguli clare de cheltuire. Dar nimeni nu ii garanteaza ca primeste locuinta sau ca isi recupereaza integral suma. Am reglementat traseul banilor, nu neaparat rezultatul.

Aici este, in opinia mea, eroarea de mecanism. Legea a ales sa controleze cum sunt cheltuiti banii si sa sanctioneze abaterile. Amandoua sunt instrumente legitime, dar niciunul nu acopera riscul care doare cu adevarat. O amenda de 1% din cifra de afaceri, aplicata unei firme care nu are venituri pana la finalizarea blocului, nu ajuta pe nimeni. Cel mai putin pe cel care a platit avansul.

Sunt inginer constructor si am invatat ca, atunci cand un detaliu se degradeaza constant, nu il repari de fiecare data, ci schimbi solutia. Cred ca aici ne aflam ca piata. Franta a rezolvat aceasta problema acum cateva decenii, printr-o logica diferita: protectia cumparatorului nu este o pedeapsa aplicata ulterior, ci o conditie verificata inainte. Dezvoltatorul este obligat sa detina o garantie financiara de finalizare, emisa de o banca sau de o societate de asigurari. Daca firma se prabuseste, garantul fie finanteaza terminarea lucrarilor, fie returneaza integral banii cumparatorului. Garantia se verifica la notar, ca o conditie fara de care actul pur si simplu nu se poate semna. Spania are un mecanism echivalent, iar in Germania banii sunt eliberati esalonat, in functie de stadiul real al lucrarilor.

Stiu ca, ori de cate ori aduci un exemplu din alta tara intr-o discutie despre reglementare, primesti acelasi raspuns: nu suntem Franta. Dar aici nu vorbim despre cultura administrativa, ci despre o verificare la notar, adica despre o procedura pe care o avem deja si noi. Diferenta fata de ce facem astazi nu este de severitate, ci de directie. O regula care nu poate fi ocolita este mai puternica decat o sanctiune care vine prea tarziu.

Un dezvoltator serios plateste astazi pentru rigiditatea mecanismului actual, prin finantare suplimentara si prin proiecte care avanseaza mai greu decat ar trebui, iar aceste costuri ajung inevitabil in pret. Un exemplu simplu: banii cumparatorului sunt in contul dedicat, dar pot fi folositi doar pentru o anuta etapa a constructiei. Asa ca, daca tu ca dezvoltator trebuie sa platesti in avans tamplaria, sa zicem, ca sa nu afectezi pretul si termenul de livrare poate ca vei fi nevoit sa accesezi un credit, in loc sa folosesti o suma pe care o ai deja in cont. Iar dobanda aceea se va reflecte in cele din urma in costul apartamentului. O garantie are, la randul ei, un cost, dar este un cost previzibil, cunoscut din start, care nu blocheaza santierul. Nu sustin ca este gratuit. Sustin ca este mai ieftin decat ce platim acum, iar cumparatorul primeste in schimb o protectie reala.

As mai adauga doua lucruri care lipsesc si care nu costa aproape nimic. Primul este transparenta. Astazi, un om care vrea sa verifice cine construieste se uita la o firma infiintata special pentru acel proiect, fara istoric. Un registru public in care sa vada ce a livrat grupul din spatele ei, nu doar vehiculul juridic, ar rezolva in cateva minute o nesiguranta care acum dureaza luni. Marea Britanie are asa ceva. Al doilea tine de limbaj. "Premium", "lux", "high-end" sunt astazi cuvinte libere, pe care le poate folosi oricine, fara sa stim la ce ne raportam. In Spania, lista detaliata de materiale si dotari este parte obligatorie din contract. Cumparatorul nu cumpara un adjectiv, ci niste lucruri concrete, pe care le poate compara intre proiecte.

Nu cer mai multa reglementare. Cred ca avem deja destula si ca problema nu este cantitatea, ci alegerea instrumentelor. Cer o reglementare corecta, adica aceea care elimina riscurile grave pentru cumparator cu cel mai mic cost posibil pentru piata. Iar celor din domeniu care se tem ca regulile clare ii dezavantajeaza, le-as spune ca se intampla exact invers. Intr-o piata in care toti joaca dupa aceleasi conditii, concurenta se muta de pe reclama pe calitatea executiei si pe competenta. Avantajul ramane de partea celor care construiesc serios. Este, pana la urma, singura piata in care merita sa fim.