Opinii

Luni, 22 iunie 2026, Guvernul a adoptat un memorandum prin care mandateaza MIPE sa finalizeze ultima ajustare a PNRR. Printre reformele eliminate din plan se numara si cea privind impozitarea proprietatilor. Ministrul interimar Dragos Pislaru a anuntat-o ca pe o victorie: am scapat de o reforma care nu putea fi realizata si care ar fi atras penalizari substantiale.

Declaratia a fost preluata ca atare. Romania a renuntat la impozitarea proprietatilor la valoarea de piata. Punct.

Problema e ca aceasta reforma, in forma in care era inscrisa in PNRR, nu mentiona niciunde sintagma "valoarea de piata". Si atunci ce s-a eliminat, de fapt?

Ce scria in jalonul 237

Jalonul 237 din Componenta 8 a PNRR, singura referinta numerotata cu termen si criteriu de verificare legata de impozitarea proprietatilor, era formulat astfel:

"Sistem informatic dezvoltat si operational pentru evaluarea proprietatilor care fac obiectul impozitelor pe proprietate. Aceste valori se vor utiliza pentru a determina baza fiscala pentru impozitarea proprietatilor in cazul in care aceasta abordare va fi disponibila (cum ar fi suficiente tranzactii disponibile pentru modelul de evaluare automatizat)."

Nicio mentiune a valorii de piata. Un sistem informatic, cu o conditie suspensiva: daca exista suficiente date. Termenul era Q4 2025. Nu a fost indeplinit.

Ideea valorii de piata aparea in textul narativ al Reformei 4 din acelasi PNRR, ca obiectiv de politica fiscala, nu ca jalon verificabil cu termen si criteriu. Era o aspiratie asumata pe hartie, nu un angajament cu penalitate. Diferenta e fundamentala.

Prin urmare, ce s-a eliminat efectiv este altceva decat ce s-a anuntat: s-a eliminat obligatia de a construi un sistem informatic de evaluare automatizata a proprietatilor. Reforma valorii de piata nu era acolo in forma care sa poata fi eliminata, pentru ca nu fusese niciodata operationalizata intr-un jalon concret.

Cinci ani de confuzie conceptuala

Urmaresc acest subiect de peste zece ani. Si, de la PNRR incoace, observ acelasi tipar repetat: sintagma "valoarea de piata" este invocata cand convine si ignorata cand nu convine, fara ca nimeni sa o defineasca operational sau sa explice cum s-ar aplica in practica.

Traseul e revelator. PNRR 2021: angajament pentru baza impozabila ancorata in valoarea de piata. OG 16/2022: delegare a acestei functii catre studiile de piata ale notarilor publici. Amanare in 2023. Amanare in 2024. Amanare in 2025. Legea 239/2025: abrogarea prevederilor OG 16/2022 privind studiile notariale, instituirea RO e-Proprietate ca sistem informatic. Renegocierea PNRR, iunie 2026: eliminarea jalonului 237.

La capatul acestui traseu: impozitele au crescut declarativ cu 50 pana la 70% si in fapt ajungand la 200-300% fata de 2025, pe aceeasi baza administrativa veche, suprafete, materiale de constructie, rang de localitate. Statul a obtinut veniturile suplimentare dorite. Reforma metodologica nu s-a produs. Si acum nu mai exista nici conditionarea europeana care sa oblige la ea.

Studiile de piata ale notarilor, care au servit o perioada ca surogat de "valoare de piata", aveau o problema recunoscuta chiar de autorii lor: nu contin valori de piata individuale, ci preturi orientative minime, bazate pe tranzactiile consemnate. ANEVAR a atras atentia in repetate randuri ca aceste studii nu includ niciun proces de estimare a valorii proprietatilor si ca, in zonele cu putine tranzactii, valorile pur si simplu lipsesc.

Cu alte cuvinte, instrumentul folosit ca baza pentru reforma impozitului pe proprietate nu era si nu putea fi un instrument de evaluare. Era si ramane un instrument notarial, util pentru scopul sau original si inapt pentru mass appraisal fiscal.

Ce este RO e-Proprietate si ce nu este

Legea 239/2025 a instituit Sistemul RO e-Proprietate, descris ca "ansamblul de principii, reguli si sisteme informatice, infrastructura de comunicatii, elemente de interconectare si interoperabilitate cu alte sisteme informatice, platforme hardware si software pentru stocare, procesare automata, procesare manuala, preluare, afisare si transmitere de date, avand drept scop automatizarea colectarii de date si informatii despre bunurile imobile, pentru fundamentarea politicilor publice in scop fiscal."

E o definitie de sistem informatic, nu o metodologie de evaluare. RO e-Proprietate este o infrastructura de colectare a datelor. Problema e ca datele de colectat, preturi de piata verificate la nivel de proprietate individuala, nu exista in nicio baza de date publica din Romania. Nu au existat nici cu PatrimVen, nu exista nici acum.

Ministrul Pislaru a spus, cu toata sinceritatea, care a fost motivul real al esecului: "lipsa datelor din teritoriu care nu au venit la timp." Exact. Nu a fost o problema de platforma informatica. A fost o problema de substanta: nu exista date de piata sistematice, verificate, la nivel national, din care un sistem automat sa extraga valori impozabile.

Si aceasta problema nu dispare prin eliminarea jalonului din PNRR.

Ce ar trebui sa se intample acum

Renuntarea la conditionarea europeana nu inseamna si renuntarea la reforma in sine. Sau nu ar trebui sa insemne asta. Sunt cateva lucruri care pot si trebuie facute, indiferent de PNRR.

Primul: Sa se renunte, odata pentru totdeauna, la sintagma "valoare de piata" ca obiectiv de politica fiscala formulat vag. Valoarea de piata este o notiune tehnica precisa, definita prin Standardele de Evaluare ale Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania (SEV), aliniate cu standardele internationale IVS si cu cele europene EVS. Aplicarea ei presupune un proces de estimare individual sau prin modele statistice calibrate pe tranzactii reale. Si chiar in acest caz modelele statistice nu pot conduce la valori de piata individuale cum se asteapta fiecare contribuabil. De aceea se numeste "evaluare in masa". Asadar sintagma corecta este valoarea impozabila "ancorata" sau bazata pe valoarea de piata.

Al doilea: Sa se ajusteze PatrimVen, baza de date a Ministerului Finantelor privind proprietatile, astfel incat sa devina o sursa reala de date de tranzactii, nu o copie a evidentelor administrative existente. Concret, asta presupune doua lucruri: introducerea identificatorului cadastral ca element obligatoriu de legatura intre proprietate si tranzactie, si preluarea preturilor reale de tranzactionare fie din actele notariale, fie din declaratiile depuse la primarii. Fara identificatorul cadastral, nu poti lega o tranzactie de o proprietate. Fara pretul real, nu ai date de piata. Aceste doua elemente sunt conditia minima pentru orice sistem de evaluare in masa.

Al treilea: Sa se construiasca in cadrul sistemului RO e-Proprietate, nu doar ca infrastructura IT ci ca entitate functionala, un departament cu un mix de competente: evaluatori autorizati, statisticieni, specialisti in date si experti in administratie fiscala locala. Mass appraisal-ul fiscal nu se face cu algoritmi fara expertiza profesionala in spate. Tarile care au sisteme functionale, Olanda, Suedia, Estonia, au investit ani in construirea acestei capacitati umane, nu doar in platforme.

Aceasta nu e o reforma imposibila. E o reforma care necesita vointa politica sustinuta, competenta tehnica si timp. Exact cele trei lucruri care au lipsit in ultimii cinci ani.

In loc de concluzie

Romania nu a eliminat reforma impozitului pe proprietate. A eliminat un jalon care cerea un sistem informatic si pe care nu a reusit sa il indeplineasca. Sunt doua lucruri diferite.

Reforma reala, trecerea la o baza impozabila ancorata in realitatea pietei, aplicata corect, transparent si contestabil, nu a existat niciodata cu adevarat. A fost invocata cand convenea, amanata cand nu convenea si confundata cu instrumente care nu aveau cum sa o materializeze.

Acum, fara presiunea unui jalon european, e paradoxal mai usor sa o faci bine. Fara termene imposibile, fara surogati grabnici, fara confuzia dintre un studiu notarial si o evaluare de masa.

Intrebarea e daca exista cineva care sa vrea sa o faca bine.

Adrian Vascu este fondator si Senior Partner al Veridio SRL, firma de evaluari, imobiliare de afaceri si alte tipuri de bunuri, si fost presedinte al ANEVAR. Scrie saptamanal pe vascu.ro despre evaluare, fiscalitate, piata proprietatilor din Romania si alte teme la zi.