Opinii

Un sistem de evaluare imobiliara deconectat de piata blocheaza creditarea, descurajeaza investitiile diasporei si tine piata ipotecara la coada Europei.

Un roman stabilit in Marea Britanie decide sa-si construiasca o casa pe un teren pe care il detine intr-o comuna din sudul Transilvaniei. Are venit stabil, contract permanent, istoric de creditare curat. Aplica pentru un credit ipotecar de constructie la o banca din Romania.

Raspunsul: avans de 40% din valoarea constructiei. Dar valoarea constructiei nu poate fi cunoscuta cu precizie pana la finalizare - tot ce exista in acel moment este o estimare a arhitectului. Banca cere deci 40% dintr-o suma aproximativa, pentru un activ care nu exista inca fizic. Daca ar fi aplicat cu un co-debitor din Romania, avansul scadea la 15%. Daca ar fi avut venituri din Romania, putea gasi oferte cu 5%. Acelasi produs bancar, aceeasi proprietate - conditii radical diferite.

In alte cazuri, banca solicita o proprietate suplimentara drept garantie - de regula detinuta de un membru al familiei din Romania. Cine nu are familie in tara sau o proprietate de pus gaj este, practic, descurajat sa cumpere, sa construiasca sau sa investeasca. Acelasi produs bancar poate cere 15% avans sau 5% avans altcuiva - diferenta nu reflecta riscul real, ci rigiditatea sistemului de evaluare.

Dar problema nu se opreste la conditii. Evaluarea proprietatii nu se poate face decat prin evaluatori agreati de banca. Daca solicitantul contesta rezultatul, poate plati un al doilea evaluator - pe care banca poate sa-l ignore. Intregul proces de creditare se bazeaza pe o evaluare pe care solicitantul nu o controleaza si pe grile notariale pe care nimeni nu le verifica.

Situatia descrisa nu este un caz izolat. Este consecinta unui sistem de evaluare imobiliara construit pe date care nu reflecta piata.

In Romania, tranzactiile imobiliare se raporteaza la grilele notariale - tabele de valori pe metru patrat, stabilite de camerele notariale. Camera Notarilor Publici Bucuresti recunoaste explicit ca aceste evaluari "nu reprezinta valorile de circulatie ale imobilelor." Cu alte cuvinte, nici institutia care le produce nu pretinde ca reflecta realitatea. Diferentele dintre grila si piata pot ajunge la 30% pentru apartamente si pana la 300% pentru case - in special in zonele rurale si periurbane, acolo unde piata imobiliara e cel mai putin documentata.

Bancile acorda credite pe baza acestor evaluari. Evaluatorii agreati de banca lucreaza cu aceleasi grile. Rezultatul: un circuit inchis in care nimeni nu are interesul sa corecteze valorile. Banca minimizeaza riscul subevaluand. Notarul colecteaza taxe pe valori mici. Proprietarul declara valori mici ca sa plateasca impozite mici. Singura parte care pierde este cel care vrea sa foloseasca proprietatea ca instrument financiar - exact ce ar trebui sa faca o piata functionala.

Conform raportului BNR asupra stabilitatii financiare din decembrie 2025, Romania se afla pe ultimul loc in Uniunea Europeana la ponderea activelor sectorului bancar in PIB - 49,7%, fata de o medie europeana de 210,4%. Creditul catre sectorul real reprezinta doar 26,7% din PIB. Nu e doar o statistica - e semnalul unei piete financiare care nu are infrastructura de date necesara ca sa functioneze normal.

Iar paradoxul: gospodariile romanesti au cel mai scazut nivel de indatorare din Europa Centrala si de Est - doar 17,8% din PIB, conform datelor Erste Research. Asta nu inseamna ca romanii nu vor credite. Inseamna ca sistemul nu-i serveste. Exista cerere reala - oameni cu venituri stabile, teren in proprietate, intentie de constructie - carora li se cere 40% avans pentru ca banca nu are un instrument credibil de evaluare. Fiecare solicitant respins sau descurajat este un client pierdut si o tranzactie care nu se intampla. La scara larga, e o piata neexploatata pe care nicio banca nu o acceseaza - nu pentru ca riscul e prea mare, ci pentru ca datele sunt prea proaste.

Bancile pierd de doua ori. Pierd clienti pe care ii resping din cauza unor evaluari in care nici ele nu au incredere. Si pierd marja pe creditele pe care le acorda - pentru ca subevaluarea sistematica a garantiilor le obliga sa ceara avansuri mai mari si sa aplice prime de risc care nu reflecta riscul real, ci lipsa de date. Intr-o piata cu evaluari transparente, o parte din acesti clienti ar fi eligibili. Dar fara o infrastructura de evaluare credibila, prudenta bancara se transforma in bariera de acces.

Dezvoltatorii mici si medii sunt cei mai afectati. Fara acces la creditare bancara in conditii rezonabile, dezvoltatorul mic depinde de capital propriu sau de investitori privati. Asta inseamna proiecte mai putine, mai lente, concentrate in pietele unde evaluarile sunt mai previzibile - adica Bucuresti si cateva orase mari. Restul tarii ramane fara oferta de locuinte noi, nu pentru ca nu exista cerere, ci pentru ca sistemul financiar nu poate evalua corect activele din acele zone.

Diaspora trimite anual aproape 7 miliarde de euro in Romania - conform BNR, peste 60 de miliarde intre 2013 si 2025, de doua ori mai mult decat valoarea initiala a PNRR. Aproape jumatate din acesti bani vin din Regatul Unit si Germania, de la oameni cu venituri stabile si capacitate reala de investitie. Multi vor sa construiasca, sa cumpere, sa investeasca acasa. Dar cand sistemul bancar le cere 40% avans si nu le poate evalua proprietatea in mod credibil, banii raman in conturile din strainatate. Remitentele sunt consum - nu devin investitie.

Solutia nu e teoretica - e implementata deja in alte state membre UE. Estonia foloseste din 2001 un sistem de evaluare automata a proprietatilor (CAMA - Computer Assisted Mass Appraisal) care produce evaluari publice, transparente si actualizate periodic. Danemarca face evaluari masive ale terenurilor de peste un secol. Lituania a introdus un sistem similar dupa 2010. In toate aceste tari, bancile, contribuabilii si administratiile locale lucreaza cu aceleasi date - nu cu grile paralele care nu reflecta realitatea.

Romania are deja vehiculul: e-Proprietatea, prevazut in Jalonul 237 din PNRR, cu obiectivul declarat de a crea un sistem national de evaluare la valoarea de piata. Dar un sistem de evaluare la valoarea de piata nu inseamna automat un sistem functional. Daca evaluarea ramane bazata pe aceleasi grile notariale, digitalizezi o fictiune - nu o corectezi. Ce lipseste este componenta de evaluare automata: un motor CAMA care sa produca valori pe baza tranzactiilor reale, a caracteristicilor terenului si a infrastructurii din zona.

Un astfel de sistem ar schimba fundamental piata de creditare. Bancile ar avea un indice de referinta public si verificabil. Evaluatorii ar lucra cu date reale, nu cu tabele fixe. Solicitantii de credit - fie ei dezvoltatori, cumparatori sau membri ai diasporei - ar fi evaluati pe baza valorii reale a proprietatii, nu pe baza unui sistem opac pe care nimeni nu-l verifica.

Trei lucruri ar putea debloca situatia. Primul: ordinul ministrului care va stabili regulile de functionare ale e-Proprietatea este in curs de elaborare. Includerea unei componente CAMA in acest ordin ar transforma un exercitiu de digitalizare intr-o reforma reala a evaluarii imobiliare. Al doilea: un proiect-pilot in 5-10 comune si 2-3 orase mici, finantat din PNRR, pe 18 luni, ar putea testa evaluarea automata in context romanesc si produce date reale - nu simulari. Al treilea: un dialog intre BNR, Asociatia Romana a Bancilor si ANCPI privind utilizarea datelor CAMA ca referinta in procesul de creditare. Fara acest pas, evaluarile noi raman un exercitiu academic.

Niciuna dintre aceste masuri nu necesita o reforma fiscala. Nu cresc impozitele. Nu schimba Codul Fiscal. Cer doar ca statul sa produca date corecte despre proprietati - ceva ce Estonia face de un sfert de secol.

Romania trimite miliarde de euro in spatiul european prin forta de munca a diasporei. O parte din acesti bani vor sa se intoarca - sub forma de case, investitii, activitate economica. Dar se lovesc de un sistem care nu stie cat valoreaza un teren. Atata timp cat piata de creditare functioneaza pe baza unor fictiuni contabile, investitia ramane o decizie de curaj, nu de calcul.

Florin Dumitru este analist de date, stabilit in Marea Britanie. Publica pe teme de reforma fiscala, evaluare imobiliara si digitalizare in Romania. Articolele sale au aparut pe Contributors.ro.

Surse:

Camera Notarilor Publici Bucuresti - Studiile de piata privind valorile minime imobiliare (cnpb.ro)

Banca Nationala a Romaniei - Raport asupra stabilitatii financiare, decembrie 2025 (bnr.ro)

Cristian Popa, membru CA al BNR - Analiza privind remiterile diasporei, decembrie 2025 (LinkedIn / Agerpres)

Erste Research - Nivel de indatorare a gospodariilor in ECE (via Curs de Guvernare)

Analiza Blitz / Financiarul - Diferente intre grilele notariale si preturile de piata