Opinii

Ca tot vine toamna, lumea se intoarce din vacanta, incepe scoala, vor veni si studentii, deci piata imobiliara rezidentiala va deveni agitata: cresc chiriile si, de ce nu, vor creste in continuare preturile apartamentelor, cel putin cele din Bucuresti, nu cu mult, dar tot cresc.

Cu totii auzim si citim ca este criza, ca economia Romaniei se duce de rapa, ca mergem intr-o directie gresita, dar la polul opus piata rezidentiala nu are aceeasi parere: in loc sa scada, ca e criza, ca suntem in recesiune, ca inflatia este mare, preturile apartamentelor cresc in continuare.

Conform ZF Index Imobiliar, realizat in parteneriat cu SVN Romania, broker si firma de consultanta imobiliara, pretul mediu cerut pentru un apartament vechi cu trei camere din Bucuresti a urcat in iulie la aproape 144.000 de euro, in crestere cu 2.000 de euro fata de iunie, adica 1,4%, si in crestere cu 11,7% fata de iulie 2025. Desi tranzactiile scad, preturile nu au aceeasi traiectorie, ci dimpotriva, cresc.

Piata rezidentiala este extrem de rezilienta, nu a dat pasi inapoi in privinta preturilor, desi am avut cresteri de taxe si impozite, desi a crescut cursul valutar al euro, desi dobanzile sunt mai mari decat acum cinci ani.

De cinci-sase ani destul de multa lume asteapta ca preturile apartamentelor si caselor sa scada, cel putin asa era dorinta in Bucuresti, dar nu s-a intamplat acest lucru.

Cei care vor sa cumpere un apartament cred ca preturile sunt mari, au devenit mult prea mari, pentru ca s-au dublat fata de finalul lui 2019.

Dar poate atunci preturile erau mult prea mici.

Bancile, care sunt principalii finantatori pe credite ipotecare si imobiliare, sunt extrem de confortabile cu preturile care se inregistreaza acum pe piata imobiliara: parerea lor este ca preturile nu sunt supraevaluate.

Sa nu uitam ca bancile au dat credite ipotecare pe banda rulanta in perioada anterioara de boom imobiliar (2003-2008), chiar si cand pretul pe metrul patrat in militari ajunsese ca la Viena. Nu mai suntem in situatia de acum 10-15 ani, cand piata imobiliara a scazut cu 50-60% peste noapte, atunci cand a venit criza. De atunci pana acum salariile s-au triplat, romanii nu mai sunt expusi pe credite in euro ca sa fie loviti peste noapte de cresterea cursului leu/euro, plus ca stau pe sume mult mai mari, acumulate in ultimul deceniu.

Dezvoltatorii sunt mult mai solizi si solvabili, lucreaza destul de mult cu fonduri proprii si de aceea isi permit sa tina pe cont propriu apartamentele care nu s-au vandut inca de pe plansa.

In vremurile de astazi, desi suntem in recesiune, in criza, companiile nu au taiat salariile angajatilor in valoare nominala. Este adevarat ca in termeni reali salariile au scazut cu vreo 10-15% in ultimii doi ani, dar cum creditele ipotecare si imobiliare sunt legate de lei, romanii nu au fost afectati in plata ratelor la banca.

In acest moment, nu exista vreun eveniment major care are puterea de a crea o criza pe piata imobiliara rezidentiala, care sa duca la scaderea preturilor.

Chiar daca 1% de la o luna la alta pare o crestere insignifianta, intr-un an se aduna o crestere a preturilor apartamentelor, cel putin in Bucuresti, de 10-15%.

Daca dezvoltatorii nu mai vand atat de repede apartamentele construite, perioada medie de vanzare urcand de la 3-6 luni la 9-12 luni, asta nu inseamna ca scad preturile.

Piata, acum, este mai degraba data de achizitiile pentru nevoi personale pentru a locui in apartamentele si casele cumparate si mai putin pentru achizitiile in vederea inchirierii, din care sa rezulte un anumit castig, si din aprecierea valorii proprietatii.

Investitorii care cumparau pachete de apartamente sunt prezenti in continuare pe piata, dar nu mai beneficiaza de discounturi semnificative si de aceea contribuie mai putin la cerere.

Fata de preturile pe metrul patrat din Budapesta si Varsovia, cele din Bucuresti mai au de recuperat 20-30%.

La nivelul salariilor din piata, cel putin daca sunt luate in considerare salariile din Bucuresti, Cluj, Timisoara, mai exista spatiu disponibil pentru a acomoda cresterea preturilor in continuare.

Chiar daca cererea din partea celor din IT, care sunt cumparatori frecventi de apartamente, a mai scazut din cauza loviturilor primite de IT-isti - eliminarea facilitatii fiscale, aparitia AI-ului -, piata s-a descurcat.

Sa nu uitam ca bursele au crescut exceptional in acest an, iar mai multi romani investitori, cand si-au marcat profiturile, "s-au trezit" ca au bani pentru achizitii imobiliare.

Criza politica de care avem parte de jumatate de an nu prea a afectat piata rezidentiala la nivel de preturi, ci doar, poate, la nivelul achizitiilor, daca cineva a decis sa mai astepte pentru ca nu se stie ce se intampla.

Nu stiu cat vor mai creste preturile, dar nu stiu daca vor scadea avand in vedere ca piata si romanii sunt mult mai rezilienti, au resurse financiare mai mari si stau mai bine cu salariile.

Aceasta opinie a aparut prima data pe Business Magazin.