Opinii

1.Context

Pe 14 iulie 2026, Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (" ANCPI ") a descoperit un acces neautorizat in propria infrastructura informatica. Investigatia tehnica, condusa de Directoratul National de Securitate Cibernetica, a confirmat un atac cibernetic: atacatorii au criptat si sters o parte dintre serverele pe care rulau aplicatiile agentiei. Rezultatul a fost imediat - toate sistemele ANCPI, de la aplicatia de cadastru si carte funciara e-Terra pana la adresele de e-mail institutionale, au iesit din functiune.

Initial, ANCPI anunta ca e-Terra va reveni pe 19 iulie. La doua saptamani de la incident, Guvernul comunica insa ca echipele tehnice inca lucreaza la reconstructia infrastructurii si la repunerea in functiune a aplicatiei, fara a putea indica o data ferma. Vestea buna, potrivit autoritatilor, este ca baza de date centrala a sistemului cadastral - cea care contine evidenta proprietatilor si a drepturilor reale - nu a fost afectata.

Efectele s-au vazut aproape instantaneu, iar diverse articole din presa au evidentiat impactul economic al blocajului.

2.Implicatii juridice Operatiunile juridice afectate

Publicitatea imobiliara joaca un rol esential in securizarea circuitului civil din Romania, asigurand opozabilitatea fata de terti si certitudinea drepturilor reale asupra imobilelor. Aceasta este reglementata de Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 (" Legea nr. 7/1996 ") si Codul civil si se intemeiaza pe inscrierea in cartea funciara a drepturilor reale. Potrivit art. 35 din Legea nr. 7/1996, notarul public care autentifica un act prin care se transmite, se constituie, se modifica sau se stinge un drept real imobiliar are obligatia de a solicita un extras de carte funciara pentru autentificare.

Obtinerea extrasului de carte funciara pentru autentificare constituie, asadar, o obligatie legala imperativa a notarului public. Art. 46 alin. (2) lit. i) din Legea nr. 7/1996 califica drept contraventie intocmirea de acte translative de proprietate fara extras de carte funciara, ceea ce confirma ca legiuitorul a inteles sa conditioneze incheierea acestor acte de existenta extrasului. In practica, notarul public nu va proceda la autentificare in absenta extrasului de carte funciara.

Intrucat forma autentica reprezinta o conditie de validitate ( ad validitatem ) pentru actele juridice vizate, imposibilitatea obtinerii extrasului de carte funciara conduce, in mod direct, la imposibilitatea incheierii lor in mod valabil.

Din acest motiv, imposibilitatea de a obtine un extras de carte funciara pentru autentificare afecteaza urmatoarele operatiuni juridice imobiliare:

incheierea contractelor translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare , pentru care exista conditia ad validitatem de a fi incheiate in forma autentica: vanzari-cumparari de imobile (terenuri, apartamente, spatii comerciale), donatii imobiliare, schimburi imobiliare si dari in plata cu transfer de proprietate, contracte de ipoteca imobiliara, constituiri de dezmembraminte (uzufruct, superficie, servitute, uz, abitatie), conventii matrimoniale si partaje voluntare cu efect asupra drepturilor reale, precum si proiecte de fuziune sau divizare cu componenta imobiliara. Intra aici si contractele de transfer de activitate care presupun transferul unei universalitati de fapt aferente activitatii cesionate, printre care se numara si active imobiliare; incheierea promisiunilor de vanzare guvernate de Legea nr. 207/2025 (denumita in practica si "Legea Nordis"), avand ca obiect locuintele individuale viitoare sau unitatile individuale din condominii aflate in curs de edificare, intrucat legea impune cumulativ forma autentica ad validitatem , notarea autorizatiei de construire in cartea funciara si obtinerea prealabila a extrasului de carte funciara aferent unitatii viitoare; operatiunile de cadastru si publicitate imobiliara , precum intabularile, inscrierile provizorii, notarile, radierile din cartile funciare, alipirile si dezmembrarile de imobile, precum si receptia documentatiilor cadastrale; alte acte notariale dependente de cartea funciara , chiar si atunci cand legea cere doar un extras de carte funciara pentru informare: acte de stingere a drepturilor reale imobiliare, certificate de mostenitor cu imobile inscrise in cartea funciara, pacte de optiune privind drepturi reale imobiliare si acte de adjudecare in cadrul executarii silite imobiliare.

De asemenea, nici consultarea registrului de proprietari , respectiv obtinerea extraselor de carte funciara de informare nu sunt posibile in aceasta perioada, ceea ce afecteaza inclusiv activitatea de due diligence imobiliar.

Operatiunile juridice care raman posibile

In ceea ce priveste categoriile de acte juridice ce pot fi incheiate in mod valabil in perioada indisponibilitatii, amintim urmatoarele:

promisiunile de vanzare si promisiunile de constituire de drepturi reale, incheiate sub semnatura privata (cu exceptia celor supuse dispozitiilor Legii Nordis, precum si a promisiunilor de donatie), intrucat acestea nu necesita forma autentica ad validitatem si nu presupun obtinerea unui extras de carte funciara; Astfel, antecontractele de vanzare pot fi semnate in continuare sub semnatura privata, urmand ca partile sa autentifice contractul final dupa ce aplicatia informatica integrata e-Terra va redeveni functionala; contractele de locatiune , indiferent de obiectul acestora; mandatele si procurile (inclusiv cele conferite in vederea incheierii unor viitoare tranzactii imobiliare), a caror autentificare nu este conditionata de obtinerea unui extras de carte funciara; actele aditionale la contracte aflate in derulare, in masura in care acestea nu au ca efect transferul ori constituirea de drepturi reale.

In esenta, orice operatiune pentru care nu este obligatorie inscrierea in cartea funciara si nu necesita un extras de carte funciara poate fi derulata in mod normal.

3.Masuri de remediere si ameliorare Prelungirea termenului in care cumparatorii pot beneficia de TVA redus

Una dintre cele mai presante probleme identificate in aceasta perioada de indisponibilitate priveste insa promisiunile de vanzare ce au fost incheiate pana la data de 1 august 2025, al caror contract final trebuia perfectat pana la 31 iulie 2026 pentru a beneficia de cota redusa de TVA de 9%, in locul cotei standard de 21%.

Drept masura de ameliorare a impactului, Parlamentul a votat si trimis spre promulgare pe data de 29 iulie 2026 un proiect de lege care prelungeste pana la 30 septembrie 2026 inclusiv termenul in care cumparatorii de locuinte cu promisiuni de vanzare incheiate pana la 1 august 2025 pot beneficia de cota redusa de TVA de 9%. Argumentul initiatorilor a fost simplu: fara o interventie urgenta, mii de cumparatori de buna-credinta, care au respectat cadrul legal, au platit avansuri si au contractat credite, ar fi fost penalizati pentru o defectiune a infrastructurii statului.

Prelungirea nu acopera insa toate locuintele, ci doar pe cele cu suprafata utila de maximum 120 mp si o valoare de cel mult 600.000 de lei, exclusiv TVA. Proiectul prevede si un mecanism de restituire a diferentei de TVA pentru cei care au finalizat achizitia intre 1 august 2026 si data intrarii in vigoare a noii legi, cererile putand fi depuse incepand cu 1 octombrie 2026. Ramane de vazut daca legea va fi adoptata in aceeasi forma si de catre Camera Deputatilor sau daca, din contra, vor exista amendamente.

Invocarea fortei majore

O problema juridica conexa, care se impune a fi analizata in acest context, vizeaza posibilitatea partilor de a invoca forta majora ca remediu contractual in ipoteza in care obligatiile nascute din promisiunile de vanzare care aveau termen de perfectare 31 iulie 2026, nu mai pot fi executate ca urmare a blocajului institutional survenit, fara ca aceasta neexecutare sa fie imputabila vreuneia dintre partile contractante.

Din perspectiva juridica, exista argumente temeinice in favoarea calificarii acestui blocaj drept caz de forta majora. Evenimentul are un caracter exterior vointei partilor, este imprevizibil atat sub aspectul producerii sale, cat si al amplorii si duratei sale, iar caracterul sau insurmontabil rezulta din inexistenta unui mecanism alternativ care sa permita perfectarea contractului final. O asemenea calificare ar conduce la concluzia ca ne aflam in prezenta unei imposibilitati temporare de executare, neimputabile niciuneia dintre partile contractante.

Totodata, partile nu pot recurge la incheierea contractului prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract. Potrivit Codului civil, o conditie esentiala pentru promovarea unei asemenea actiuni este existenta unui refuz nejustificat al celeilalte parti de a incheia contractul promis. Or, in ipoteza analizata, neexecutarea nu este consecinta unui asemenea refuz, ci a unei imposibilitati fortuite de executare, pe care Codul civil o califica drept o cauza justificata de neexecutare a obligatiilor contractuale.

Desi, potrivit Codului Civil, atunci cand imposibilitatea fortuita de executare este temporara, executarea obligatiei se suspenda pentru un termen rezonabil, din perspectiva practica apreciem ca, in masura in care acest lucru este posibil, partile ar trebui sa incheie acte aditionale de prelungire a termenelor contractuale.

Independent de aceasta posibilitate, partea care invoca imposibilitatea fortuita de executare are obligatia legala de a notifica cocontractantului existenta evenimentului care impiedica executarea obligatiilor asumate. In consecinta, in ipoteza in care perfectarea contractului in forma autentica este impiedicata de blocajul institutional, oricare dintre parti care isi justifica neexecutarea prin existenta acestui eveniment trebuie sa transmita celeilalte parti, intr-un termen rezonabil de la data la care a cunoscut sau trebuia sa cunoasca imposibilitatea de executare, o notificare cu privire la aceasta imprejurare. Nerespectarea obligatiei de notificare poate atrage raspunderea pentru prejudiciul cauzat cocontractantului, in conditiile art. 1634 alin. (5) din Codul civil.

Alte remedii din practica

In lipsa actelor cadastrale, Agentia pentru Finantarea Investitiilor Rurale a dispus amanarea pentru luna septembrie a sesiunilor de finantare dedicate tinerilor fermieri si fermelor mici. In ceea ce priveste sesiunea deschisa in domeniul energiei verzi, agentia a adoptat o derogare cu caracter de urgenta: solicitantii sunt autorizati sa completeze cu valoarea "0" campurile referitoare la datele cadastrale si sa incarce o declaratie pe propria raspundere in locul extrasului de carte funciara, cu obligatia de a depune documentele emise de ANCPI in etapa ulterioara de evaluare.

De asemenea, ca masura de aplanare a tensiunilor create de acest blocaj, Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania a tinut sa precizeze public faptul ca actele de proprietate nu sunt afectate de un atac cibernetic s1t . Actul autentic se intocmeste intr-un singur exemplar original, care se pastreaza pe suport fizic in arhiva notarului public instrumentator, iar catre registrele de publicitate imobiliara se transmite exclusiv un duplicat. Un incident informatic nu "atinge" originalul actului, acesta beneficiind de regimul conservarii permanente in forma materiala.

4.Concluzii

Atacul cibernetic asupra ANCPI reprezinta un incident fara precedent care a afectat intregul circuit al tranzactiilor imobiliare din Romania. Dincolo de dimensiunea sa de securitate informatica, episodul evidentiaza gradul de dependenta a sistemului juridic de o infrastructura informatica centralizata si pune in discutie necesitatea consolidarii mecanismelor de continuitate operationala si a planurilor de recuperare in caz de dezastru. Digitalizarea publicitatii imobiliare a fost un progres important, iar protejarea acestui progres presupune investitii proportionale in securitate, solutii de redundanta care sa asigure functionarea serviciilor cel putin la nivel minim si instrumente legislative de urgenta adecvate.

Masurile adoptate pana in acest moment - prelungirea termenului pentru TVA redus, derogarile acordate de AFIR si clarificarile Uniunii Nationale a Notarilor Publici - demonstreaza ca atat autoritatile, cat si mediul profesional au reactionat pentru atenuarea efectelor blocajului. Cu toate acestea, lectia principala a acestui episod ramane necesitatea de a trata infrastructura critica a statului cu standarde de securitate si de redundanta considerabil mai ridicate. Cartea funciara tine evidenta intregului fond funciar al Romaniei, iar securitatea ei trebuie sa fie o prioritate strategica.

Totodata, blocajul ridica o serie de intrebari juridice complexe care raman deocamdata deschise: care este soarta actelor juridice deja instrumentate de notarii publici, dar care nu au fost inca inregistrate in cartea funciara la data producerii incidentului? Ce se intampla cu cererile de inscriere aflate in curs de solutionare? Care este regimul extraselor de carte funciara pentru autentificare emise anterior si aflate in termenul de valabilitate la momentul blocajului? Raspunsul la aceste intrebari va depinde, in mare masura, de durata blocajului si de solutiile pe care autoritatile le vor adopta pentru restabilirea functionalitatii integrale a sistemului.

s1t Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania, Actele de proprietate nu se pierd intr-un atac cibernetic. Unde se afla, de fapt, originalul.