Opinii

Daca vrei acum sa cumperi un apartament, preturile, in special pentru apartamentele vechi, ti se par mari, chiar foarte mari, in special pentru orase precum Cluj-Napoca, Brasov, care vine puternic din urma, si nu in ultimul rand Bucuresti.

Toata lumea se intreaba de ce cresc preturile, cel putin cele afisate si cerute pentru apartamentele vechi, care sunt chiar vechi, nerenovate de ani, aflate intr-o stare destul de proasta si care necesita inca zeci de mii de euro pentru renovare. La apartamentele noi, suprafetele sunt mici si foarte mici, compartimentate prost, ca sa nu mai vorbim de faptul ca, daca pui un dulap si un pat, se umple deja toata camera. Desi in ultimii cinci ani peste noi au trecut COVID-ul, razboiul, cresterea preturilor la energie, inflatia, cresterea dobanzilor, nimic nu a oprit cresterea preturilor apartamentelor cu 10-20%, nu in cinci ani, ci pe an.

Cresterea salariilor - 70% in cinci ani la nivelul salariului mediu -, stabilitatea neverosimila a cursului valutar leu/euro, mentinerea locurilor de munca cu salarii in crestere, sumele de bani venite din afara, dar si din tara (in Cluj, 60% din tranzactiile imobiliare se fac cu cash, iar in Bucuresti cel putin 40%) sustin cresterile de preturi. Situatia economica din Romania, in special din orasele mari, s-a imbunatatit destul de mult in ultimii 15 ani, ceea ce a contribuit la cresterea preturilor. Din punct de vedere statistic, daca se ia in considerare pretul unui apartament cu doua camere raportat la salariul mediu de astazi, de peste 1.000 de euro, chiar p

ste 1.200 de euro in Bucuresti, Romania sta foarte bine atat din punctul de vedere al trecutului, cat si din punctul de vedere al preturilor la apartamente in raport cu celelalte tari din jur. Daca in 2008 un apartament echivala cu aproximativ 30 de ani de munca la preturile de atunci si cu salariul mediu de atunci, acum acest raport a coborat la 6-7 ani. Astazi vreau sa aduc in discutie preturile apartamentelor dintr-o alta perspectiva: cea a pretului de achizitie, a momentului, a ratelor - daca este luat cu credit - si, in final, din perspectiva averii fiecaruia in timp.

Pentru cei mai multi dintre romani, in special pentru bunici si parinti, dar si pentru copii, cel mai important activ pe care il au este apartamentul. Pentru cei care au cumparat imediat dupa Revolutie apartamentele in care stateau, in celebrul proces de improprietarire, astazi apartamentul nu este grevat de niciun credit, adica este un activ liber, valoros. Daca in anii '90 acel apartament a putut fi cumparat cu 4.000-5.000-6.000 de dolari de la stat, acum el a ajuns la o valoare de 50.000-60.000-70.000-80.000 de euro si chiar mai mult, in functie de numarul de camere si de pozitionare. Cel mai bun exemplu este dat de pretul apartamentelor din Cluj-Napoca. Deci valoarea actuala reprezinta averea pura a unui roman. Este o suma curata, fara datorii in spate.

Daca ai cumparat un apartament dupa anii 2000 pana in 2005 si ai dat 20.000-30.000-40.000 de euro, valoarea actuala este dubla, dar daca ai cumparat apartamentul cu un credit, in cea mai buna varianta pretul actual ajunge la pretul de achizitie plus dobanda platita.

Daca ai cumparat un apartament pe varful imobiliar din 2007-2008, per total, dupa aproape 20 de ani, esti pe minus. Din punctul de vedere al pretului, poate ai ajuns acum, cu chiu cu vai, la nivelul platit atunci. In 15-20 de ani nu ai castigat nimic din valoarea proprietatii. Daca ai cumparat apartamentul cu credit la preturile de pe varful imobiliar, cum au cumparat multi tineri, dupa 15-20 de ani rezultatul este pe minus. Pana acum ai platit rate care au dublat costul achizitiei, si daca il compari cu pretul de astazi, care este cel mult la valoarea de atunci, pierderea in valoare este evidenta.

Cei care au cumparat atunci apartamente au fost loviti in plin de scaderea valorii proprietatii imediat dupa criza, cand preturile s-au injumatatit, iar rata la credit in lei s-a dublat/triplat daca luam in considerare cresterea cursului francului elvetian sau cresterea euro. Cei care au cumparat apartamente in perioada 2009-2010-2012, deci la 1-2 ani dupa criza, au beneficiat de o conjunctura favorabila. Preturile au fost mult mai mici, la jumatate fata de varf, a aparut programul Prima Casa cu dobanzi mici la lei, cursul valutar leu/euro s-a stabilizat, iar salariile au inceput sa creasca.

Rata la un credit imobiliar a scazut semnificativ ca pondere intr-un salariu. Fata de acum 15 ani, preturile apartamentelor au crescut, s-au dublat daca nu chiar triplat, iar ratele sunt nesemnificative versus salariu. Asa ca toti cei care au cumparat atunci sunt cu valoarea proprietatilor "in bani", adica obtin acum mai mult decat au platit, deci nu au pierdut nimic. Toti dezvoltatorii, toti brokerii imobiliari care trebuie sa vanda spun ca investitiile imobiliare sunt cele mai bune investitii pe termen lung, asta pana sa apara dobanzile oferite de titlurile de stat la Fidelis si Tezaur, de peste 7% pe an. Investitia imobiliara este buna, dar depinde cand cumperi apartamentul, ce pret platesti si cum evolueaza vremurile. Poate preturile apartamentelor cresc in timp, dar daca cumperi un apartament pe varf (nimeni nu stie care este varful), daca prinzi o cadere de 5-10 ani, daca il iei cu credit bancar, in timp nu stiu daca iti scoti banii ca investitie prin care sa castigi prin cresterea valorii proprietatii. Nu stiu cat castigi nici daca il dai in chirie. Daca mostenesti un apartament de la bunici, parinti, este altceva.

Aceasta opinie a aparut prima data pe Business Magazin.