Opinii

Industria Hoteliera post pandemie cunoaste un reviriment important in toata lumea. In centrul si estul Europei, si in special in Romania, se constata o dezvoltare fara precedent a investitilor in piata imobiliara hoteliera. Aceasta piata are un specific aparte, deoarece o proprietate hoteliera este simultan un obiect imobiliar si o intreprindere de servicii. Daca proprietatea isi desfasoara activitatea sub forma unui hotel de clasa economica, investitia in imobiliar se amortizeaza intr-un termen mai scurt decat orice proprietate imobiliara prin randamentul ridicat obtinut (daca, evident, vorbim de un proiect bine gandit). In cazul in care se investeste intr-o proprietate care va gazdui un hotel de lux, atunci suplimentar randamentului obtinut din exploatare (poate chiar mai mic procentual decat in cazul unui hotel din gama economica) se adauga o multiplicare importanta in timp a investitiei initiale si o concretizare a acestei plusvalori in momentul vanzarii (brandul sub care functioneaza proprietatea avand o importanta majora).

Au existat trei etape mari in investitiile hoteliere:

￢ in prima etapa investitorii principali au fost familiile care au avut o pasiune pentru ospitalitate. Numarul acestor proprietari, insa, a scazut enorm. In Romania un rol important l-a jucat perioada de tranzitie cu un capitalism salbatic si bazat exclusiv pe relatii ("capitalism de stat", "capitalism de cumetrie "etc). Faimosul sistem al anilor 90 de "locatie de gestiune" (legea 5 din 1990) a diminuat valoarea multor proprietati deoarece cei care au preluat in gestiunea aceste proprietati nu au avut interesul (si multi nici nu au avut de unde) sa investeasca si au extras maximum de substanta ne mentinand proprietatile la un grad optim de functionare. Lipsa capitalului si o anumita delasare si lipsa de organizare (uneori voita) a dus la o puternica degradare a bazei materiale a turismului romanesc. Totul a inceput cu modul de privatizare defectuos car a dus la o adevarata distrugere a unor bunuri, unele, au fiind preluate "din mila" si cu ajutor semnificativ de la stat de unii "antreprenori" ai capitalismului incipient romanesc.

￢ in etapa a doua (care inca mai subzista) au aparut investitorii structurali (in principal fonduri de investitii si banci). In aceasta faza am asistat si la mutari majore in gestiune hoteliera ca si in modelele de afaceri, iar la varful lanturilor hoteliere au aparut in special leaderi cu pregatire financiara si/sau juridica ce pot sa se alinieze mult mai usor cu finantistii. Tot in aceasta etapa am constatat si o iesire din management a principalelor grupuri hoteliere care au preferat francizarea in locul managementului. Aceasta a permis unor societati specializate in management, insa fara un brand cunoscut (white label), dar care pot gestiona o proprietate sub franciza (manchiza) sa preia, in numele proprietarului, managementul multor hoteluri. In Romania, capitalul privat a inceput sa se cristalizeze iar puterea financiara a crescut simtitor. Pe de-o parte multi antreprenori care au reusit in diferite alte domenii economice au inceput sa investeasca in imobiliarul hotelier ca valoare de refugiu si randament important. In paralel, la interesul fondurile de investitii straine s-a adaugat la cel autohton. Bancile au inceput sa fie interesate in creditarea proiectelor hoteliere iar unele au chiar investit direct.

￢ in etapa a treia, dupa 2015 si in special dupa pandemie constatam un apetit crescand al societatilor si grupurilor imobiliare de a investi in piata hoteliera pentru a-si diversifica activitatea de baza si a-si mari profitabilitatea. Aceasta schimbare de paradigma, bazata si pe evolutiile mentionate anterior, a produs o noua dinamica in piata de investitii imobiliare cu caracter ospitalier (vorbim aici de ospitalitate in sens larg, introducand atat restaurantele, cat si clinicile si alte domenii imobiliar-ospitaliere precum campusurile corporatiilor dar si aparthotels si serviced apartments). Diferentele dintre modalitatile investitionale dintre Romania si restul lumii s-au atenuat iar Romania ca si alte tari CEE au devenit atractive atat prin pietele locale care s-au dezvoltat cat si prin potentialul enorm amplificat tocmai de faptul ca multi ani acesta nu a fost exploatat la adevarata lui valoare. Cu tot interesul institutiilor financiare de a investii direct in aceasta piata, antreprenorii romani continua sa aiba un rol important fiind adevaratii catalizatori al dezvoltarii unui produs turistic romanesc de o calitate superioara.

Problema cea mare acum nu o mai reprezinta lipsa de interes a pietei imobiliare cu caracter ospitalier ci lipsa unei forte de munca bine formate. Importul de forta de munca in special din Asia poate fi o solutie la termen scurt insa fara investitii importante in formarea profesional de calitate, industria hoteliere si implicit piata imobiliara hoteliera nu isi va putea recupera investitiile facute. In acest scop nu e suficient sa speram o simpla schimbare de mentalitate a principalilor actori ai acestor sectoare. Este important ca statul sa-si defineasca si sa-si asume un rol regulator mai important.

Dr Ray F. IUNIUS este CEO al grupului educational Winsedswiss Education Group, specializat in pregatirea viitorilor angajati din industria ospitalitatii.